根***區(qū)企業(yè)的入駐情況及企業(yè)正常運營的需求，***負***區(qū)的物業(yè)服務，***代為收取入駐企業(yè)需繳納的物業(yè)費、水電燃氣等相關(guān)費用。

項目服務期限為一年，委派物業(yè)人員15人，預計總費用為782***元，物業(yè)人員根據(jù)企業(yè)入駐比例分三階段派駐，按照實際人員到位的情況采取按實結(jié)算。

符合國家相關(guān)標準、行業(yè)標準、地方標準或者其他標準、規(guī)范

1.第一階段（入駐面積≦30%園區(qū)面積）：委派5名物業(yè)人員，包括1名保安隊長，1名保安、2名保潔、1名水電維修工、1名消控員；

2.第二階段（30%園區(qū)面積≦入駐面積≦60%園區(qū)面積）：委派11名物業(yè)人員，包括1名項目經(jīng)理、1名保安隊長、3名保安、4名保潔、1名水電維修工、1名消控員；

3.第三階段（60%園區(qū)面積≦入駐面積≦100%園區(qū)面積）：委派15名物業(yè)人員，包括1名項目經(jīng)理、1名保安隊長、5名保安、6名保潔、1名水電維修工、1名消控員（費用估算表詳見如下附件）。

采購人指定時間地點。

四、物業(yè)管理范圍及要求

中標人提供的服務必須達到如下標準（另行制定具體考核細則）：

（一）人員配備要求

1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護黨的***路線，堅持改革開放，政治思想過硬，遵紀守法。

2、樹立“用戶至上、服務第一”的服務意識，有強烈的責任感和良好的***道德，愛崗敬業(yè)、誠實守信，優(yōu)質(zhì)高效地服務于采購人（業(yè)主）。

3、根據(jù)項目的實際情況，組織機構(gòu)***、一專多能。合理配置人員，所有工作人員一律實行分類（按不同工種）管理、編號***力資源。

4、總用工分階段入駐，包括1名項目經(jīng)理、1名保安隊長、5名保安、6名保潔、1名水電維修工、1名消控員，對所有聘用人員必須依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂勞動合同。

5、各類人員專業(yè)素質(zhì)要求如下：

（1）管理人員

項目經(jīng)理：擁有豐富的物業(yè)服務經(jīng)驗，3年以上相同崗位管理經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理工作經(jīng)驗及流程，對物業(yè)管理中的安全、消防、辦公室行政管理、客服服務管理等內(nèi)容都有較深了解，能獨立開展各個部門的管理工作，政治覺悟高，具有開拓創(chuàng)新精神，責任心強，組織、協(xié)調(diào)和決策能力強。

（2）工作人員

保安隊長及保安員：退伍軍人或保安專業(yè)學校畢業(yè)人員優(yōu)先錄用，品貌端正、身體健康、品行良好，經(jīng)采購人政審合格，無違法違紀記錄。工作責任心強，能吃苦耐勞。高中或中專以上學歷，男身高1.65米以上（含1.65米），年齡60周歲以內(nèi)，女身高1.6米以上（含1.6米），年齡55周歲以內(nèi)。

水電維修工：男性，從事水電工作3年以上，持專業(yè)上崗證，有房屋、公共設備、設施等的維護維修經(jīng)驗和能力，動手能力強，業(yè)務素質(zhì)高，能吃苦耐勞。年齡60周歲以下。

保潔工：品貌端正、身體健康，樸實肯干，經(jīng)培訓具有清潔工作標準操作技能。年齡：男性60周歲以內(nèi)，女性55周歲以內(nèi)。

消控員：獲得消防設施操作員證書或建（構(gòu)）筑物消防員證書。具備專業(yè)知識和技能。消控員要熟悉消防法律法規(guī)和標準規(guī)范，熟悉建筑物、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)特點和火災危險性，熟悉建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)部的各類消防設施的性能、功能和操作方法，熟悉火災應急預案和處置程序。

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（3）員工培訓：必須具有專門的員工培訓機構(gòu)***，對上崗和在崗人員，依據(jù)合同約定的服務范圍、物業(yè)項目特點、崗位特性，從工作責任范圍、***道德、操作規(guī)章進行培訓，制定各部門人員崗位操作手冊并人手一冊。對調(diào)整的服務內(nèi)容作出相應的培訓，對專業(yè)技術(shù)人員進行定期培訓，掌握采購人專業(yè)設備的更新情況，對更換、新增設備的功能、操作、維護知識進行專業(yè)培訓。定期對員工進行考核、考試，并建立激勵機制，培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

中標人對員工培訓及相應證件辦理所產(chǎn)生的費用，由中標人承擔。中標人按規(guī)定要給聘用員工購買社會保險，其費用由中標人承擔，計入物業(yè)成本。

（二）衛(wèi)生保潔要求

1、日常保潔

范圍：公共場所、建筑物、地面設施、外墻、建筑物周邊、護欄、道路廣場、標識標牌、綠化地的衛(wèi)生工作。

服務標準：

（1）屋面平頂無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網(wǎng)，大理石地面定期打蠟、清洗，保證沒有污漬。

（2）門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬。

（3）樓梯扶手、室內(nèi)外休息座椅、標識標牌要求每天進行擦洗，不得有污漬和灰塵。

（4）公共地面每天打掃，地板、掃腳、窗臺不得有污漬和灰塵。

（5）樓頂要進行定期打掃，要保持干凈，不得有雜物，燈具、天花板上不得有蜘蛛網(wǎng)出現(xiàn)。

（6）道路、廣場保證沒有垃圾和雜物，及時清除污跡。

（7）及時清理綠化帶及草坪，枯枝落葉及時清理。.

（8）公共垃圾桶及時進行清理保潔，保證無過夜垃圾。

（9）遇文明創(chuàng)建等重大活動開展時，中標人須無條件配合采購人搞好保潔工作。

2、垃圾收集及外運要求：

要求：做到及時清掃、收集；垃圾日產(chǎn)日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現(xiàn)象，并負責集中運至垃圾中轉(zhuǎn)站。（不含垃圾外運）

3、公共衛(wèi)生間的保潔：

保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。

4、每年度清理化糞池兩次，每月清理物業(yè)范圍內(nèi)所有溝渠、窨井一次。

5、***區(qū)域的垃圾桶保潔：定期清洗，保持干凈，無污漬。 ???

（三）綠化養(yǎng)護要求

1、服務內(nèi)容：物業(yè)服務范圍的樹木、花草、綠地等的日常維護、修整、管理和施肥，病蟲害防治。

2、服務標準：

（1）有綠化管理措施，花草樹木生長正常，定期進行病蟲害防治，無黃土裸露，修剪及時，無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象。

（2）定期進行苗木修剪，綠地管理和養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象，保證綠化完好率95％，草坪純度95％。

（四）安全保衛(wèi)要求

1、服務內(nèi)容：負責進出的車輛秩序維護；門崗出入物品的檢查登記；負責***街巡邏及夜間守護；電視監(jiān)控室值班；防火、防盜等報警、消防監(jiān)控設備的運行管理；公共秩序的維護，治安、防火防盜及其它突發(fā)事件處理等。

2、服務標準：

（1）建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認真落實，保持環(huán)境秩序良好。

（2）維護和保證防火、防盜等報警、監(jiān)控設備的正常運行。

（3）做好安全防范和日常巡視工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患，迅速有效處理突發(fā)事件；無因管理責任引發(fā)的治安刑事案件。

（4）嚴格控制車輛出入，***道路暢通，車輛停放有序，確保財產(chǎn)安全。

（5）按照崗位規(guī)定要求及時巡查，作好記錄，及時報告和處理突發(fā)事件。

（6）建立消防管理措施及發(fā)生火災處理預案；確定重點防火部門，消防人員持證上崗，實行24小時消防值班制度。堅持日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，確保無火災事故發(fā)生。

（五）設備、設施維保要求

1、給排水系統(tǒng)設備運行維護

服務內(nèi)容：給排水系統(tǒng)的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、新風管及輸通、水封設備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物、引***道等正常運行使用，進行日常養(yǎng)護維修。

服務標準：加強日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系***路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水池保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行撿查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養(yǎng)護及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢，做好防銹處理；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，零星維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。

2、供電系統(tǒng)設備管理維護

服務內(nèi)容：對物業(yè)服務范圍內(nèi)供電系統(tǒng)高、低壓電器設備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設備進行日常管理和養(yǎng)護維修，確保正常運行使用。加強臨時用電管理。

服務標準：每天對供電范圍內(nèi)的電氣設備進行巡視維護和重點檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。每月對供電設備內(nèi)的接線箱、控制柜、自動開關(guān)、熔斷器、漏電保護器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統(tǒng)的光源、開關(guān)、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣地接有效、線序排列整齊、編號***管理制度，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立嚴格的送配電運行制度、電氣維修制度；供電運行和維修人員必須持證上崗；在檢修和改造操作中實行懸掛安全警示牌、現(xiàn)場監(jiān)護人制度，杜絕責任事故發(fā)生。建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零星維修合格率100％；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈***路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全；避雷系統(tǒng)每年遙測一次。

3、消防系統(tǒng)設備管理維護

每月至少對消防系統(tǒng)和設施檢查一次，做好記錄，及時報修，保證系統(tǒng)靈敏有效，消防栓啟動靈活；定期開展消防培訓，提高人防技能。

4、電梯維護要求（按照國家標準執(zhí)行）

（1）運行狀況的檢查。

（2）機房、轎箱干凈整潔、無油污、無積水，檢查清理。

（3）服務標準：建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度，確保電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全有效，空調(diào)、通風、照明及其它附屬設施完好；***（***）嚴格執(zhí)行國家有關(guān)電梯管理規(guī)定和安全規(guī)程，電梯準用證、年檢合格證完備，定期進行維護保養(yǎng)；轎廂、井道保持清潔；因故障停梯，接到報修后維修人員應在1***分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，及時排除故障。

（4）、其它約定：

①***按國家規(guī)定提供例常責任保養(yǎng)服務，每周一例保。每季度進行一次檢查，并提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》。

②建立電梯設備檔案，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。

③如出現(xiàn)停電、故障至使電梯轎箱卡層等，相關(guān)負責人應及時施救。

5、視頻監(jiān)控維護

（1）、每季度一次設備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設備顯露的塵土，對攝像機、防護罩等部件要卸下徹底吹風除塵，之后用無水酒精棉將各個鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機器運轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設備機體內(nèi)，確保機器正常運行。同時檢查監(jiān)控機房通風、散熱、凈塵、供電等設施。

（2）、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設備的使用說明，每月檢測其各項技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳***路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助監(jiān)控主管設定使用級別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設備各項功能良好，能夠正常運行。

（3）、對容易老化的監(jiān)控設備部件每月一次進行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應及時更換、維修，如視頻頭等。

（4）、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對監(jiān)視器的顏色及亮度。

（5）、對長時間工作的監(jiān)控設備每月定期維護一次，如硬盤錄像機長時間工作會產(chǎn)生較多的熱量，一旦其電風扇有故障，會影響排熱，以免硬盤錄像機工作不正常。

（6）、對監(jiān)控系統(tǒng)及設備的運行情況進行監(jiān)控，分析運行情況，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡設備、服務器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設。桌面系統(tǒng)的運行檢查，網(wǎng)絡及桌面系統(tǒng)的病毒防御。

（7）、每月定期對監(jiān)控系統(tǒng)和設備進行優(yōu)化：合理安排監(jiān)控中心的監(jiān)控網(wǎng)絡需求，如帶寬、IP地址***。提供每月一次的監(jiān)控系統(tǒng)網(wǎng)絡性能檢測，包括網(wǎng)絡的連 通性、穩(wěn)定性及帶寬的利用率等;實時檢測所有可能影響監(jiān)控網(wǎng)絡設備的外來網(wǎng)絡攻擊，實時監(jiān)控各服務器運行狀態(tài)、流量及入侵監(jiān)控等。對異常情況，進行核查， 并進行相關(guān)的處理。根據(jù)用戶需要進行監(jiān)控網(wǎng)絡的規(guī)劃、優(yōu)化;協(xié)助處理服務器軟硬件故障及進行相關(guān)硬件軟件的拆裝等。

（8）、提供每月一次的定期信息服務：將上月?lián)屝?、維修、維護、保養(yǎng)記錄表以電子文檔的形式存檔。

6、房屋門窗管理維護：

服務內(nèi)容：門窗框松動、開啟不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務標準：確保門窗完好和正常使用，合格率100％。

7、各類急修不超過***分鐘到場；小修原則上不超過兩小時完成。

8、協(xié)助做好節(jié)能降耗工作。

物業(yè)管理考核評分標準?

一、綜合管理方面：

二、設施設備管理方面

三、安全管理方面

?

五、其他約定事項

1、***應制定嚴格的保密措施，防止泄密事件發(fā)生。

2、所有工作必須有臺賬記錄。

3、物業(yè)服務食宿安排情況：食宿自理。采購人免費提供適量的辦公用房。

4、***聘用的保安、機電人員要相對穩(wěn)定，首聘期須一年以上。聘用時須與采購人共同審核其資質(zhì)及相關(guān)條件，新聘人員必須報采購人備案。

5、設備設施的維護與維修：單項***元器件400400

六、其它要求及說明

1、服務周期：一年。

2、結(jié)算方法：

付款人：***市煤城新業(yè)建設開發(fā)***。

付款方式：按月度付款（支付比例按已收取的物業(yè)費與應收取的物業(yè)費比例支付），乙方開出有效結(jié)算票據(jù)，甲方須在收到乙方有效結(jié)算票據(jù)后一個月內(nèi)將款項支付給乙方相應賬號。

支付條件：依據(jù)考核結(jié)果按照先服務后付款的方式按月付款。(具體以合同為準)。

中標人對員工培訓及相應證件辦理所產(chǎn)生的費用，由中標人承擔。中標人按規(guī)定要給聘用員工購買社會保險（生育保險、養(yǎng)老保險、工傷保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險），其費用由中標人承擔，計入物業(yè)成本。

3、首次簽訂合同后，物業(yè)中標單位***日內(nèi)必須進場。

4、中標人所屬工作人員的安全及其他一切意外風險與勞動糾紛由中標人承擔，采購人概不負責。

5、為保證物業(yè)管理工作的連續(xù)性，便于工作的順利開展，中標人必須在雙向選擇的基礎上優(yōu)先對原中標人工作人員培訓錄用。

6、對物業(yè)管理工作進行日督查、周點評、月考核，對差錯事故及達不到要求的情況將根據(jù)合同及考核細則進行處理。

①每月考核分達到***分以上（含***分）為合格，全額支付該月物業(yè)管理費。每低于***分一分，按該月應支付管理費金額***，依次類推。低于***分（不含***分），第一次由采購人提出書面警告；兩次出現(xiàn)（連續(xù)或累計）低于***分（不含***分）以下，物業(yè)合同自動終止。

②物業(yè)管理人員本身對***街財產(chǎn)造成的直接損失，***全額賠償。

7、如新增其他服務內(nèi)容另行協(xié)商。

8、投標報價***預算明細進行分項報價***nt>

對于上述項目要求，投標人應在投標文件中進行回應，作出承諾及說明